Loi Girardin IS Un dispositif de défiscalisation dédiées aux entreprises soumises à l'IS

En bref

Le dispositif de l’aide fiscale à l’investissement Outre-mer, codifié à l’article 217 undecies du Code Général des Impôts modifié par la Loi n°2011- 1977 du 28 décembre 2011, art. 10 permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable le prix de revient des investissements qu’elles réalisent dans les Départements d’Outre-mer.

L’avantage fiscal est alors majoritairement constitué de l’économie d’impôt (au taux d’IS en vigueur) générée par la déduction du montant de l’assiette éligible du résultat fiscal, de l’investisseur.

L’article 244 quater W du C.G.I. permet, quant à lui, d’obtenir un crédit d’impôt de 35% réparti généralement sur 2 ans : 50% aux fondations achevées, 25% au stade hors d’eau, et 25% à la livraison. Le recours à ce dispositif permet ainsi d’obtenir des réductions d’IS, indépendamment des taux d’IS de l’entreprise.

En matière immobilière, les investissements concernés sont ceux qui portent sur l’acquisition de logements neufs destinés à être loués nus durant 5 ans minimum à des locataires s’engageant à en faire leur résidence principale. Les logements ainsi acquis et mis en location doivent respecter certains critères tant au niveau du plafond de ressources que du loyer maximal au m².

Un investissement permettant à des familles de se loger, voire d’accéder à la propriété, donc     « citoyen » vis-à-vis des actionnaires de l’entreprise métropolitaine qui envisage de bénéficier des avantages fiscaux de cette loi.

 

Taux de rendement prévisionnel sur investissement :

Au niveau des rendements envisagés, il est fondamental de bien distinguer les entreprises pouvant opter pour des opérations relevant de l’article 217 undecies, donc avec un taux d’IS de 33.33% et un revenu imposable supérieur à 500 000 €, et l’ensemble des autres sociétés, qui peuvent bénéficier du dispositif relevant de l’article 244 quater W (quel que soit leur résultat prévisionnel).

Les rendements prévisionnels sont les suivants :

  • de l’ordre de + 12,5% obtenu en 2019, sur les sommes investies en 2018, pour les opérations éligibles à l’article 217 undecies (l’investisseur personne morale doit défiscaliser son résultat dans la tranche à 33.33%)
  • de l’ordre de + 13.5% obtenu en 2019 et 2020 (donc sur 2 années), sur les sommes investies en 2018, pour les opérations éligibles à l’article 244 quater W (ce rendement est indépendant du taux d’IS de l’investisseur, car on est en crédit d’impôt)

Nos Opérations

Financière Magenta propose aux entreprises d’investir dans des opérations :

– De construction de logements intermédiaires
– Loués à des ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par le Gouvernement (pour un couple sans enfant, 58 782 €/an dans les DOM, et 56 456 €/an dans les COM)
– Dans le cadre de montages bénéficiant d’un agrément fiscal décerné par l’administration fiscale

La rentabilité de ces investissements, purement fiscale, est indépendante des conditions d’exploitation de l’investissement.

 

Exemple chiffré : une entreprise souhaite réaliser une réduction d’IS de 112 500 € au titre de son exercice 2018 :

1/ Article 217 undecies : une entreprise souhaite réaliser une réduction d’IS de 112 500 € au titre de son exercice 2018 :

Elle apporte 100 000 € en fonds propres dans une SCI qui va acquérir un immeuble de logements intermédiaires, et pourra ainsi obtenir sa réduction d’impôt lors de la liquidation de son IS en 2019
Économie d’IS (tranche de 33,33%) : 112 500 €

Apport d’investisseur : 100 000 €
Gain d’IS : 12 500 €

 

2/ Article 244 quater W : une entreprise souhaite réaliser une réduction d’IS de 113 500 € au titre de son exercice 2018 et 2019

Elle apporte 100 000 € en fonds propres dans une SCI qui va acquérir un immeuble de logements intermédiaires, et pourra ainsi obtenir sa réduction d’impôt lors de la liquidation de son IS en 2019 et en 2020
Économie d’IS (indépendante du taux d’IS) : 113 500 €

Apport d’investisseur : 100 000 €
Gain d’IS : 13 500 €

Intérêts pour l’Investisseur

Réduction de son résultat fiscal et, en conséquence :

– Economies d’IS,
– Augmentation de sa capacité de distribution de dividendes

S’agissant d’une opération de portage au titre de laquelle l’investisseur ne perçoit ni revenus, ni remboursement de son apport initial, ni plus-value éventuelle, la rentabilité de l’opération s’analyse en comparant le montant de son apport en capital et la somme des économies d’impôt réalisées.

Nos Garanties

1) Agrément fiscal de la DGI :
– Confirmation de l’intérêt économique du projet
– Valide le schéma juridique et financier
– Définit le montant de la réduction fiscale

– Garantit la protection des investisseurs et des tiers

2) Loyers versés pendant 6 ans garantis par assurance de loyers impayés sans limitation de durée.

3) Garantie de sortie de l’opération pour l’investisseur par une promesse d’achat des parts souscrites pour 1€ symbolique, consentie par la Foncière du groupe Financière Magenta

4) Le groupe Financière Magenta, en charge du montage de l’opération, restera l’interlocuteur unique des parties tout au long de la gestion de l’opération et jusqu’à la sortie des investisseurs

CE QUE DIT LA LOI

Le dispositif de l’aide fiscale à l’investissement Outre-mer, codifié à l’article 217 undecies du Code Général des Impôts modifié par la Loi n°2011- 1977 du 28 décembre 2011 art. 10 permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable le prix de revient des investissements qu’elles réalisent dans les Départements d’Outre-mer.

CE QU'IL FAUT RETENIR POUR LES OPÉRATIONS STRUCTURÉES PAR FINANCIÈRE MAGENTA

1
Principe

L’entreprise acquiert des parts sociales de SCI, aussi n’a pas à modifier son objet social.
Elle s’engage à louer un immeuble de logements intermédiaires dans les six mois de son achèvement, et pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale.
Le rachat des parts en fin de période de location est garantie par la Holding Financière Magenta.
Les revenus locatifs bénéficient d’assurances « loyers impayés » à hauteur de 90 000 € par sinistre, et sans limitation de durée.

2
Un schéma
sécurisé et encadré

Le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

3
Plafonds de défiscalisation

Ce type de stratégie ne comprend aucun plafond de réduction d’impôt, aussi de nombreuses entreprises optimisent leur fiscalité grâce à des investissements significatifs dans des programmes situés dans les DOM COM.

4
Seuil de chiffre d’affaires de l’entreprise métropolitaine

Les entreprises dont le CA est inférieur à 20M€ (au sens du 12 de l’article 39 du CGI) peuvent investir dans l’ensemble des DOM COM.
Celles dont le CA est supérieur à 20M€ peuvent investir dans les COM (à savoir essentiellement la Polynésie, la Nouvelle-Calédonie, et Saint-Martin), et, sous certaines conditions, dans les DOM.

5
Une action citoyenne

Un intérêt sociétal car ce dispositif contribue à palier la carence de logements grâce aux subventions apportées aux promoteurs immobiliers, qui leur permettent de construire à des coûts plus compétitifs.